- Uitkoopsom = (marktwaarde − openstaande hypotheek) × eigendomsaandeel van de vertrekker ± verrekeningen.
- Bewijsbare eigen inbreng, schenkingen of erfenissen worden eerst verrekend via een vergoedingsrekening (art. 1432 oud BW → art. 2.3.44 nieuw BW).
- Verdeeltaks: doorgaans 1% in Vlaanderen, Brussel en Wallonië, berekend op de belastbare grondslag van de verdeling.
- De bank moet akkoord gaan met contractovername of herfinanciering; richtlijn maandlast 33–40% van het netto-inkomen.
- Reken bovenop de uitkoopsom op notaris- en aktekosten (vuistregel ±1,5–2% van de woningwaarde + ereloon).
- Lukt uitkopen niet, dan zijn verkoop, voortgezette onverdeeldheid of een gebruiksvergoeding mogelijke alternatieven.
- Leg alle afspraken vast in een EOT — basispakket €599 excl. BTW (€724,79 incl.), module onroerend goed €100 excl. BTW.
Wat is uitkopen bij scheiding?
Een partner uitkopen betekent dat één van u de gezamenlijke woning volledig overneemt. De andere partner draagt zijn of haar aandeel in de eigendom over en ontvangt daarvoor een uitkoopsom. Daarna blijft nog maar één eigenaar over.
Dat gebeurt meestal in drie stappen:
- de woningwaarde bepalen;
- de netto-waarde berekenen na aftrek van de openstaande hypotheek;
- het aandeel van de vertrekkende partner vergoeden, rekening houdend met eventuele verrekeningen.
Juridisch zit u vaak in een situatie van onverdeeldheid of mede-eigendom. In beginsel kan niemand verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven, wat aansluit bij de regels uit onder meer art. 577-2 BW en art. 815-865 BW. Bij gehuwden kunnen daarnaast ook de regels van het huwelijksvermogensrecht meespelen, zoals art. 1447 BW en, voor vergoedingsrechten, de moderne codificatie van art. 1432 oud BW naar art. 2.3.44 nieuw BW.
Bij akkoord kan de toebedeling aan één partner minnelijk geregeld worden. Bij discussie kan een rechter in bepaalde omstandigheden rekening houden met een preferentiële toewijzing van de gezinswoning, zoals bevestigd in de rechtspraak, waaronder Cass. 20/09/2013.
Belangrijk: deze pagina gaat over uitkopen. Voor een volledige waardebepaling verwijzen we naar de woning laten schatten. Voor het bredere kader rond woning en scheiding vindt u meer op de pagina over de gezinswoning.
Berekening uitkoopsom: de formule
De basisformule is eenvoudig:
In de praktijk moet u dus vier vragen beantwoorden:
1. Wat is de marktwaarde van de woning?
Niet de aankoopprijs van vroeger telt, maar de huidige marktwaarde. Die laat u idealiter objectiveren via een schatting door een notaris, makelaar of erkend schatter. Een te lage of te hoge inschatting zorgt later vaak voor discussie. Meer daarover op de woning laten schatten.
2. Hoeveel hypotheek staat nog open?
U kijkt naar het openstaande kapitaal op het moment van de uitkoop. Eventuele wederbeleggingsvergoeding, dossierkosten of herfinancieringskosten kunnen later nog meespelen, maar voor de basisberekening start u met de resterende schuld.
3. Wat is de eigendomsverhouding?
Veel koppels zijn eigenaar in gelijke delen, dus 50/50. Maar dat is niet altijd zo. Soms staat in de aankoopakte bijvoorbeeld 70/30 of 60/40. De akte is dan het vertrekpunt.
4. Zijn er verrekeningen nodig?
Hier wordt het vaak juridisch interessanter. Voorbeelden:
- één partner bracht vóór het huwelijk of de samenwoning al eigen spaargeld in;
- één partner gebruikte een erfenis of schenking om de woning mee te financieren;
- één partner betaalde structureel meer aflossingen met eigen middelen;
- er zijn afspraken in het huwelijkscontract of in de aankoopakte.
Dat kan leiden tot een vergoedingsrekening, waardoor het uiteindelijke netto-aandeel afwijkt van een zuivere 50/50-verdeling.
Praktisch gezien is de uitkoopsom dus zelden alleen een “halve overwaarde”. Zeker bij gehuwden onder een stelsel met eigen en gemeenschappelijke vermogens moet u correct onderscheiden wat gemeenschappelijk is en wat eigen is.
Worked example: 3 scenario's
Hieronder ziet u drie veelvoorkomende scenario's.
Scenario 1: eenvoudig 50/50
- Marktwaarde woning: €350.000
- Openstaande hypotheek: €150.000
- Netto-waarde: €200.000
- Eigendom: 50/50
De helft van €200.000 is €100.000.
Dit is het klassieke voorbeeld: de blijvende partner moet €100.000 financieren, en vaak tegelijk ook de volledige resterende hypotheek overnemen.
Scenario 2: 50/50, maar met eigen inbreng vóór huwelijk
- Marktwaarde woning: €450.000
- Openstaande hypotheek: €200.000
- Netto-waarde: €250.000
- Eigendom op akte: 50/50
- Eén partner beweegt aan dat hij/zij €50.000 eigen geld van vóór het huwelijk inbracht
Als die eigen inbreng bewezen en juridisch vergoedbaar is, wordt die eerst verrekend. Dan blijft er:
- Netto-waarde: €250.000
- Eerst vergoeding eigen inbreng: €50.000
- Te verdelen saldo: €200.000
- Verdeling saldo 50/50: €100.000 per partner
De partner met eigen inbreng krijgt dan €50.000 vergoeding + €100.000 aandeel in het saldo = €150.000. De andere partner krijgt €100.000.
Uitkoopsom hangt dus af van wie blijft en wie vertrekt. Blijft de partner zonder eigen inbreng in de woning, dan moet die mogelijk €150.000 betalen in plaats van €125.000.
Scenario 3: schenking of erfenis tijdens huwelijk
- Marktwaarde woning: €400.000
- Openstaande hypotheek: €100.000
- Netto-waarde: €300.000
- Eén partner ontving tijdens het huwelijk €40.000 schenking van de ouders
- Dat bedrag werd aantoonbaar gebruikt voor de woning
Een schenking of erfenis blijft in principe eigen vermogen, tenzij anders bepaald. Als dat bedrag correct bewezen wordt en aanleiding geeft tot vergoeding, kan de berekening zo lopen:
- Netto-waarde: €300.000
- Vergoeding schenking: €40.000
- Te verdelen saldo: €260.000
- Verdeling saldo 50/50: €130.000 per partner
De begunstigde partner ontvangt €40.000 vergoeding + €130.000 aandeel = €170.000. De andere partner ontvangt €130.000.
Dit soort dossier lijkt op het eerste gezicht eenvoudig, maar zonder bewijs van de schenking en de bestemming ervan kan de discussie helemaal anders uitdraaien.
Eigen inbreng en erfenissen: vergoedingsrekeningen
Bij een uitkoop volstaat het niet om alleen naar de eigendomsakte te kijken. Ook de herkomst van het geld kan belangrijk zijn.
Dat speelt vooral in drie situaties:
- u bracht al geld mee van vóór huwelijk of samenwoning;
- u kreeg tijdens de relatie een erfenis;
- u kreeg een schenking van ouders of familie en gebruikte die voor de woning.
Juridisch kan dan een vergoedingsrekening ontstaan. Dat betekent dat een vermogen dat eigenlijk eigen is, een vergoeding mag vragen aan het gemeenschappelijk vermogen of aan de onverdeeldheid. De vroegere verwijzing naar art. 1432 oud BW wordt vandaag gekoppeld aan art. 2.3.44 nieuw BW.
In de praktijk is bewijs cruciaal. Verzamel daarom:
- bankuittreksels van de overschrijving;
- de notariële schenkingsakte of documenten van de erfenis;
- de compromis en aankoopakte;
- afrekeningen van de notaris;
- bewijs van aflossingen met eigen middelen.
Zonder stukken wordt een beweerde eigen inbreng vaak moeilijk afdwingbaar. Met stukken kan het verschil in uitkoopsom snel tienduizenden euro's bedragen.
Wilt u dit grondig uitdiepen, lees dan verder op de verdeling van het vermogen. Daar gaan we dieper in op vergoedingsrekeningen en vermogensstromen.
Hypotheek-overname: criteria en 2 routes
De grootste praktische vraag is meestal niet: “hoeveel moet ik betalen?”, maar: “kan de bank mij alleen laten verderdoen?”
Een uitkoop lukt financieel alleen als u niet alleen de uitkoopsom kunt betalen, maar ook de bestaande of nieuwe hypotheek alleen kunt dragen.
Route A: contractovername
Bij een contractovername blijft de bestaande hypotheek in principe verder lopen, maar wordt de andere partner ontslagen als medeschuldenaar. U neemt dus het krediet alleen over, mits akkoord van de bank. Dit wordt vaak als de “mooiste” oplossing gezien, omdat de oude rentevoet en looptijd dan mogelijk behouden blijven. Juridische grondslag en terminologie moeten wel correct geverifieerd worden, onder meer m.b.t. de Wet van 4/8/1992.
Belangrijk: een bank is niet verplicht om hiermee akkoord te gaan. Voor de bank was er oorspronkelijk een dubbele waarborg: twee inkomens, twee schuldenaars. Als één schuldenaar verdwijnt, stijgt het risico.
Route B: herfinanciering
Bij herfinanciering wordt de oude lening afgesloten en sluit u alleen een nieuw krediet af. Dat nieuwe krediet moet dan vaak zowel dienen voor:
- het saldo van de oude hypotheek;
- de financiering van de uitkoopsom;
- soms ook bijkomende kosten.
Dat betekent dus vaak een hoger kredietbedrag dan de openstaande hypotheek alleen. Bovendien krijgt u dan te maken met de actuele rentevoet, die hoger of lager kan zijn dan uw oude tarief.
Welke criteria bekijkt de bank?
Elke bank heeft haar eigen acceptatiebeleid, maar in de praktijk kijkt men vooral naar:
- inkomen en werkstabiliteit: vast contract of stabiele zelfstandige inkomsten, vaak minstens 1 jaar voldoende aantoonbaar;
- schuldgraad: maandlasten tegenover netto-inkomen, vaak ergens rond 33% tot 40% als praktische richtlijn;
- loan-to-value (LTV): verhouding tussen krediet en woningwaarde, vaak richting 90% à 100%, maar dat hangt af van profiel en bankbeleid;
- bestaande schulden, alimentatie, autoleningen, kredietkaarten;
- betaalhistoriek en interne risico-analyse;
- controlesystemen en kredietdatabanken, met verwijzingen zoals KKD/SBOK.
Concreet: als uw woning €350.000 waard is en u nog €150.000 hypotheek hebt, lijkt dat haalbaar. Maar als u daarnaast nog €100.000 moet uitkopen, moet de bank misschien in totaal €250.000 of meer financieren. Dan wordt uw alleenstaande draagkracht doorslaggevend.
Wat als de bank weigert?
Dan betekent dat niet automatisch dat uw dossier juridisch onmogelijk is, maar wel dat de gekozen piste niet haalbaar is. U moet dan kijken naar:
- meer eigen middelen inbrengen;
- hulp van familie;
- een andere bank zoeken;
- herfinancieren met andere voorwaarden;
- of uiteindelijk toch kiezen voor verkoop of tijdelijke onverdeeldheid.
Voor meer detail over woonkrediet en bankcriteria kunt u door naar de hypotheek bij scheiding.
3-gewest tarievenvergelijking verdeeltaks
Bij een uitkoop via notariële verdeling of toebedeling betaalt u doorgaans een verdeeltaks/verdeelrecht. Dat is geen detail: het is een echte kost die boven op de uitkoopsom komt.
Hieronder het overzicht per gewest, op basis van de gevraagde 2026-verwerking:
| Gewest | Tarief verdeeltaks | Toepassing in grote lijnen |
|---|---|---|
| Vlaanderen | 1% | Bij verdeling/toebedeling van een onroerend goed in de wettelijk voorziene gevallen |
| Brussel | 1% | Bij verdeling van onverdeelde onroerende goederen |
| Wallonië | 1% | Idem, te verifiëren voor 2026-toepassing |
Dat tarief wordt doorgaans berekend op de belastbare grondslag van de verdeling of toebedeling, niet simpelweg op “wat u cash betaalt”. De precieze berekeningswijze en uitzonderingen hangen af van het dossier, het gewest en de akte.
Voor het algemene fiscale kader rond woningverdeling, verdeeltaks en verwante kosten verwijzen we naar de hoofdgids op de pagina over de gezinswoning.
Alle kosten op een rij
Wie een partner uitkoopt, kijkt best breder dan alleen naar de uitkoopsom. Dit zijn de voornaamste kostenposten:
- uitkoopsom zelf: wat u aan uw ex-partner betaalt;
- verdeeltaks/verdeelrecht: doorgaans 1% afhankelijk van gewest en dossier;
- notariskosten en aktekosten: vaak in de praktijk een merkbare bijkomende kost; een ruwe vork van 1,5% à 2% van de woningwaarde + ereloon en aktekosten wordt vaak gebruikt als snelle inschatting;
- schattingskost: als u een expert laat waarderen;
- bankkosten bij herfinanciering: dossierkosten, eventuele nieuwe hypotheekinschrijving, schattingskosten, schuldsaldoverzekering;
- herfinancieringskosten: vaak ergens rond €1.500 tot €3.000 of meer, afhankelijk van bank en structuur.
Hou ook rekening met de bredere echtscheidingskosten als u de afspraken in een EOT opneemt:
- EOT-pakket: €599 excl. BTW per koppel = €724,79 incl. BTW
- Modules van €100 excl. BTW per stuk bij dossiers met kinderen en/of onroerend goed
- Bemiddeling niet inbegrepen: apart ongeveer indicatief €1.000 tot €2.500 totaal (±€100–150/uur, geen vast pakket)
Voor een woningdossier is de module onroerend goed (€100 excl. BTW) rechtstreeks relevant. Zijn er ook kinderen, dan komt daar nog een kinderen-module van €100 excl. BTW bij.
Schuldsaldoverzekering bij uitkoop
De schuldsaldoverzekering wordt bij een uitkoop vaak vergeten, terwijl die financieel belangrijk kan zijn.
Mogelijke situaties:
- de bestaande polis blijft lopen, maar moet aangepast worden;
- één ex-partner stapt uit de polis omdat die geen schuldenaar meer is;
- bij herfinanciering vraagt de bank een nieuwe schuldsaldoverzekering;
- de begunstigingsclausule moet herbekeken worden.
Dat laatste is essentieel. Veel koppels hebben ooit automatisch elkaar aangeduid als begunstigde. Na een scheiding is dat lang niet altijd nog wat u wilt.
Laat daarom altijd controleren:
- wie nog verzekerde is;
- wie nog begunstigde is;
- of de dekking nog aansluit bij de nieuwe lening.
Meer daarover op verzekeringen bij scheiding.
Ik kan niet uitkopen: wat dan?
Niet elk dossier eindigt met een uitkoop. Soms lukt het financieel niet, soms weigert de bank, soms is er gewoon te veel discussie.
Scenario A: verkoop
De meest duidelijke oplossing is de woning verkopen en de netto-opbrengst verdelen. Dat geeft vaak de zuiverste afsluiting, zeker wanneer geen van beide partners de woning alleen kan financieren. Zie de woning verkopen.
Scenario B: onverdeeldheid tijdelijk voortzetten
Soms beslist u om de woning nog even samen te houden, bijvoorbeeld tot de kinderen ouder zijn of tot de markt gunstiger is. Dan moet u wel afspraken maken over:
- wie in de woning blijft;
- wie de lening betaalt;
- wie kosten en herstellingen draagt;
- of er een woonstvergoeding verschuldigd is.
Meer daarover op onverdeeldheid van de woning.
Scenario C: één partner blijft wonen, zonder onmiddellijke uitkoop
Soms verlaat één partner de woning en blijft de andere er voorlopig wonen, terwijl de eigendom nog niet meteen wordt overgedragen. Dan kan een gebruiks- of huurvergoeding aan bod komen. Dat moet goed op papier staan om latere conflicten te vermijden.
Scenario D: gerechtelijke tussenkomst of verkoop
Als er geen akkoord komt, kan uiteindelijk een gerechtelijke procedure volgen, met eventueel voorlopige maatregelen via de familierechtbank en op termijn een gedwongen verkoop of vereffening-verdeling.
In dossiers waar woonnood of kwetsbaarheid meespeelt, kunnen ook beschermingsvragen rond huisvesting relevant zijn. Zie huisvesting na scheiding.
Uitkoop vastleggen in uw EOT-overeenkomst
Als u in onderling akkoord uit elkaar gaat, neemt u de woningafspraken best op in uw EOT-overeenkomst. Daarin laat u onder meer opnemen:
- wie eigenaar blijft;
- welke uitkoopsom verschuldigd is;
- tegen welke datum de betaling gebeurt;
- wie de hypotheek overneemt of herfinanciert;
- wat gebeurt als de bank niet tijdig akkoord geeft;
- wie de notaris- en aktekosten draagt;
- wat de regeling is in afwachting van de notariële akte.
Dat voorkomt misverstanden tussen het akkoord op papier en de uiteindelijke uitvoering via notaris en bank.
Voor een EOT via echtscheidingshulp.be gelden hier de verplichte prijsvermeldingen:
- basispakket EOT: €599 excl. BTW per koppel (€724,79 incl. BTW)
- modules: €100 excl. BTW per stuk bij dossiers met kinderen en/of onroerend goed
- bemiddeling niet inbegrepen, apart ongeveer indicatief €1.000 tot €2.500 totaal (±€100–150/uur, geen vast pakket)
Voor een dossier met een woning is dus minstens de onroerend-goed-module van €100 excl. BTW relevant. Wilt u starten, bekijk dan onze EOT-tool en echtscheiding met onderlinge toestemming.