De 80%-regel bij een scheiding: welke bedoelt u?

Het korte antwoord: die regel bestaat niet

Er staat nergens in het Belgisch familierecht een 80%-regel. Geen wetsartikel, geen vaste rechtspraak, geen richtlijn. Wie de term hoort vallen — van een makelaar, een schatter, een bank of een kennis — hoort in de praktijk één van drie heel verschillende dingen. Ze hebben niets met elkaar te maken, ze gelden in verschillende situaties, en twee ervan zijn geen recht maar gewoonte. Welke van de drie op u van toepassing is, bepaalt of het over duizenden euro's gaat of over niets.

Eerste betekenis: de waarderingsmythe over bebouwde grond

De hardnekkigste. Sommige schatters en makelaars houden aan dat een stuk grond waarop al een woning staat nog maar ongeveer tachtig procent waard zou zijn van dezelfde grond als vrije bouwgrond, omdat de koper zijn vrijheid van bouwen kwijt is. Dat percentage duikt vooral op wanneer één partner de grond in eigen naam heeft aangebracht en er samen op gebouwd is. Juridisch is er geen enkele grondslag voor. Grond en gebouw worden samen geschat op hun werkelijke marktwaarde, en een schatter die er een vast percentage van aftrekt moet dat kunnen motiveren aan de hand van het concrete pand. Krijgt u een schattingsverslag met zo'n aftrek: vraag naar de onderbouwing, en laat bij twijfel een tweede schatting maken. Bij betwisting kan de familierechtbank een gerechtsdeskundige aanstellen.

• Vraag altijd het volledige schattingsverslag op, niet enkel het eindbedrag
• Laat de schatter uitleggen welke vergelijkingspunten hij heeft gebruikt
• Een tweede schatting kost een fractie van het verschil waarover u discussieert
• Bij aanhoudende betwisting kan de rechtbank een deskundige aanstellen

Tweede betekenis: wat de bank wil financieren bij een uitkoop

Wilt u de woning overnemen en uw ex-partner uitkopen, dan moet u de helft van de overwaarde én het openstaande krediet financieren. Banken hanteren daarvoor hun eigen grenzen ten opzichte van de waarde van het pand, en ze financieren zelden het volledige bedrag. Dat is geen juridische regel maar een kredietbeleid, en het verschilt per bank en per dossier. Toch is dit in de praktijk de meest voorkomende reden waarom een uitkoop niet doorgaat: de afspraak staat op papier, en dan blijkt de financiering niet rond te komen. Vraag daarom een principeakkoord van uw bank vóór u de overname in de overeenkomst laat opnemen, en neem een clausule op die regelt wat er gebeurt als de financiering niet rondkomt.

Derde betekenis: de fiscale 80% — die bestond wél, en is nu 60%

Onderhoudsgeld was jarenlang voor tachtig procent aftrekbaar. Dat is de enige van de drie die echt in de wet stond, en ze is gewijzigd. Artikel 104, 3° van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen kent nu een aftrek van 70% voor betalingen vanaf 1 januari 2025, 60% vanaf 1 januari 2026 en 50% vanaf 1 januari 2027. Aan de ontvangstkant geldt hetzelfde percentage. Wie vandaag nog hoort dat het tachtig procent is, hoort verouderde informatie — ook op websites die het nog niet hebben bijgewerkt.

Hoe de woning dan wél wordt verdeeld

De verdeling volgt uw huwelijksvermogensstelsel, niet een percentage. Bent u gehuwd onder het wettelijk stelsel, dan is wat u tijdens het huwelijk verwierf in beginsel gemeenschappelijk, en wat u vóór het huwelijk had of door erfenis of schenking kreeg is eigen. Heeft één van beide eigen geld in een gemeenschappelijk goed gestoken, of omgekeerd, dan ontstaat een vergoedingsrekening: het ene vermogen moet het andere vergoeden. Die regels staan sinds 1 juli 2022 in Boek 2, titel 3 van het Burgerlijk Wetboek; de vroegere artikelen 1432 tot 1435 oud BW zijn toen opgeheven. Bouwde u samen op grond die van één van u alleen was, dan speelt bovendien natrekking: het gebouw volgt in beginsel de grond, en de vergoeding wordt afzonderlijk berekend. Bij de verdeling zelf komt in Vlaanderen het verdeelrecht kijken; dat tarief hangt af van uw situatie en van het ogenblik van de verdeling.

Waar het in de praktijk op vastloopt

Niet op de waardering, maar op de bewijsvoering. Wie beweert dat hij eigen geld in de woning heeft gestoken, moet dat kunnen aantonen — met rekeninguittreksels, een verkoopakte van een vorige woning, een schenkingsdocument. Vijftien jaar later is dat vaak lastig. Verzamel die stukken dus vóór u begint te onderhandelen, en niet nadat de discussie is vastgelopen. Een tweede struikelblok is het ogenblik van de waardering: de waarde op de dag van de feitelijke scheiding en die op de dag van de verdeling kunnen ver uit elkaar liggen. Leg uitdrukkelijk vast welk moment u aanhoudt.