De waarde bepalen waarop de uitkoopsom steunt

Deze pagina gaat over de waarde, niet over de uitkoop

De overname van de lening, de notariële akte en de kosten van een uitkoop behandelen we op de hoofdpagina. Hier gaat het over het cijfer waarop die hele berekening steunt: de waarde van de woning.

De uitkoop zelf leest u op huis uitkopen bij scheiding.

De volgorde van de berekening

Een uitkoopsom berekent u niet in één beweging maar in stappen die elk hun eigen discussie kennen. Wie de volgorde aanhoudt, ziet meteen waar het gesprek vastloopt.

• De waarde van de woning op een bepaalde datum vaststellen
• Het saldo van de openstaande lening op diezelfde datum opvragen
• Het verschil nemen: dat is wat er te verdelen valt
• De eigendomsverhouding toepassen zoals ze uit de akte blijkt
• De vergoedingen tussen partijen bij dat aandeel optellen of ervan aftrekken
• De kosten van de overdracht in rekening brengen bij wie ze draagt

De peildatum: waarde en schuld op hetzelfde ogenblik

Waarde en lening bewegen allebei, maar niet gelijk. Wordt de woning geschat in het voorjaar en het leningsaldo opgevraagd anderhalf jaar later, dan rekent u met twee cijfers uit twee werelden. Spreek daarom één peildatum af en gebruik die voor allebei. Spreek meteen ook af wat er gebeurt wanneer het dossier lang aansleept: hanteert u dan nog dezelfde schatting, of vraagt u een actualisatie? Die afspraak kost een zin en vermijdt dat de hele berekening later opnieuw moet.

Wie schat, en met welk gewicht

U kunt de waarde laten vaststellen door een erkend schatter of door een vastgoedmakelaar. Een schatter werkt in opdracht en levert een verslag; een makelaar schat vaak kosteloos maar heeft daarna belang bij de verkoopopdracht. Beide zijn bruikbaar, zolang u het verschil kent. Wie de discussie op voorhand wil sluiten, spreekt af twee of drie schattingen te vragen en het gemiddelde te hanteren, of één schatter samen aan te stellen wiens verslag beide partijen bindt. Zet die keuze op papier voor de eerste schatter langskomt.

Wat een schatting wel en niet is

Een schatting is een onderbouwde inschatting van wat de markt op dat ogenblik zou betalen, geen zekerheid en geen bod. Zij steunt op de ligging, de oppervlakte, de staat van het gebouw, de energieprestatie, de vergunningstoestand en op wat vergelijkbare woningen in de buurt hebben opgebracht. Twee schatters komen daarom zelden op exact hetzelfde cijfer uit. Dat verschil is geen fout: het is de marge die inherent is aan de oefening. Wie zich daarop voorbereidt, gaat er anders mee om dan wie een enkel cijfer als de waarheid beschouwt.

Nettowaarde: waarom de lening eerst weg moet

Wat verdeeld wordt, is niet de waarde van de woning maar wat er na aflossing van de schuld overblijft. De uitkoopsom wordt dus berekend op de waarde na aftrek van het openstaande kapitaal van de lening. Vraag daarvoor bij de bank een schriftelijk overzicht van het saldo op de peildatum, en niet het bedrag van uw laatste jaaroverzicht. Loopt er een tweede krediet of een renovatiekrediet op dezelfde woning, dan hoort ook dat in de berekening.

De eigendomsverhouding is niet altijd de helft

Veel dossiers vertrekken van de veronderstelling dat elk de helft heeft. Dat klopt vaak, maar niet altijd. Bij het wettelijk stelsel hangt het ervan af of de woning gemeenschappelijk is (art. 2.3.16 BW) dan wel eigen gebleven (art. 2.3.17 BW). Bij scheiding van goederen (art. 2.3.61 BW) en bij wettelijke of feitelijke samenwoning telt wat er in de aankoopakte staat, en dat is soms een ongelijke verhouding die destijds is opgenomen omdat één partij meer inbracht. Lees de akte voor u rekent.

Vergoedingen: waar de echte discussie zit

Zelden gaat de discussie enkel over de waarde. Zij gaat over wat elk van beiden erbovenop meent te goed te hebben. De klassieke posten zijn telkens dezelfde, en zij hebben allemaal één ding gemeen: zonder bewijs verdwijnen ze.

• Eigen middelen die bij de aankoop werden ingebracht, bijvoorbeeld een schenking of een erfenis
• Verbouwingen die één partij met eigen geld heeft betaald
• Aflossingen die na de breuk door één partij alleen werden gedragen
• Het exclusieve gebruik van de woning door één van beiden na de breuk
• Huurinkomsten die één partij heeft geïnd

Het bewijs dat u nodig hebt

Voor elke vergoeding geldt dezelfde vraag: kunt u aantonen dat het geld van u kwam en waar het naartoe ging? Bankuittreksels, facturen op naam, een schenkingsdocument, de afrekening van de notaris bij de aankoop: dat zijn de stukken die tellen. Herinneringen en berichten waarin iets bevestigd wordt, helpen maar wegen minder. Verzamel die stukken vroeg. Uittreksels van meer dan tien jaar oud zijn bij sommige banken niet meer op te vragen, en dat is precies de periode waarin de aankoop vaak plaatsvond.

De kosten van de overdracht horen in het gesprek

Naast de uitkoopsom staan de kosten van de akte, de eventuele kosten van de bank en de kosten van het schattingsverslag. Wij noemen hier geen tarieven: zij verschillen naargelang het gewest en de aard van de verrichting en zij wijzigen. Wat wel belangrijk is: spreek af wie ze draagt, en reken ze mee voor u een bedrag toezegt. De notaris kan u vooraf een raming geven op basis van uw concrete dossier, en dat cijfer is het enige dat in uw geval betekenis heeft.

Wanneer u het niet eens raakt

Blijft de waarde betwist, dan kunt u een deskundige laten aanstellen wiens verslag zwaarder weegt dan een partijschatting. Dat kost tijd en geld, maar het levert een cijfer op dat niet langer van één kant komt. Loopt ook dat vast en blijft de verdeling geblokkeerd, dan komt de gerechtelijke vereffening-verdeling in beeld (art. 1207 e.v. Ger. W.), waarin een door de rechtbank aangestelde notaris de waarde en de vergoedingen vaststelt. Dat is het duurste pad naar hetzelfde cijfer.

Voorbeeld: hoe twee cijfers zonder ruzie samenvallen

Een voorbeeld ter illustratie, bewust zonder bedragen. Twee ex-partners spreken een peildatum af, vragen elk een schatting en nemen het gemiddelde. Zij vragen bij de bank het saldo op diezelfde datum. Van het verschil nemen zij elk het aandeel dat in de aankoopakte staat. Daarna legt een van beiden de afrekening van de notaris bij de aankoop voor, waaruit blijkt dat zij een deel van de aankoop met eigen middelen betaalde; dat bedrag wordt bij haar aandeel gevoegd. De hele oefening past op één blad, en geen van beide cijfers komt van de andere partij.

Waarom de berekening bij een uitkoop anders aanvoelt dan bij een verkoop

Bij een verkoop levert de markt het cijfer: er is een koper die een prijs betaalt en niemand hoeft die te aanvaarden of te betwisten. Bij een uitkoop ontbreekt die koper. Het cijfer moet dus vooraf worden bepaald, en het is de partij die uitkoopt die het betaalt terwijl de partij die vertrekt het ontvangt. Daardoor heeft elk van beiden een tegengesteld belang bij hetzelfde getal. Dat verklaart waarom een uitkoopberekening vaker vastloopt dan een verkoop, ook wanneer beide partijen te goeder trouw zijn.

Wat het cijfer beïnvloedt zonder dat het over de woning gaat

Een aantal elementen wegen op de waarde zonder dat zij met de staat van het gebouw te maken hebben: een lopende huurovereenkomst, een erfdienstbaarheid, een niet-vergunde uitbreiding, een lopend dossier bij de gemeente of een verplichte renovatie. Zoek die zaken op voor u onderhandelt. Zij komen hoe dan ook naar boven, en het is beter dat zij in de berekening zitten dan dat zij er later als argument bij komen.

Werk met één blad

Zet de hele berekening op één document dat u allebei ondertekent: peildatum, waarde en haar bron, leningsaldo en zijn bron, de eigendomsverhouding met verwijzing naar de akte, elke vergoeding met het stuk dat haar draagt, en het eindsaldo. Dat blad gaat mee naar de notaris en het wordt de bijlage bij uw overeenkomst. Het grootste voordeel is niet de duidelijkheid van vandaag maar die van over zes maanden, wanneer geen van beiden zich nog herinnert hoe u aan een bepaald bedrag kwam.

De waarde en de datum van de akte lopen uiteen

Tussen de schatting en het passeren van de akte verstrijkt tijd, soms veel. Spreek daarom af wat er gebeurt als die periode lang wordt: blijft de schatting gelden, of wordt zij geactualiseerd, en wie draagt de kost van die actualisatie? Zonder die afspraak ontstaat er een tweede onderhandeling op het ogenblik dat de eerste net rond was, en dat is precies het moment waarop dossiers alsnog ontsporen.

Wat u niet in de berekening stopt

Een uitkoopberekening is geen eindafrekening van de relatie. Kosten die niets met de woning te maken hebben, horen er niet in thuis.

• Discussies over onderhoudsgeld of over de bijdrage voor de kinderen
• Gedeelde schulden die niet aan de woning verbonden zijn
• De inboedel, die apart wordt verdeeld
• Verwijten over wie waarvoor verantwoordelijk was tijdens de relatie

Van cijfer naar overeenkomst

Zodra het bedrag vaststaat, gaat het naar de overeenkomst: de uitkoopsom, de peildatum en de bron van de waarde, de vergoedingen die erin verwerkt zijn, en de termijn waarbinnen de akte verleden wordt. Vermeld ook uitdrukkelijk dat de woning in onverdeeldheid blijft tot aan de notariële akte, want een onderhandse overeenkomst draagt zelf geen zakelijke rechten over. Pas met de akte van de notaris wordt de overdracht een feit.

Het cijfer opnieuw bekijken wanneer het lang duurt

Tussen het ogenblik waarop u de berekening maakt en de dag van de akte kan er tijd overheen gaan. Loopt dat op, spreek dan vooraf af wat er dan gebeurt: houdt u het cijfer aan zoals het was, of bekijkt u het opnieuw? Beide keuzes zijn verdedigbaar, maar ze moeten wel vooraf gemaakt worden. Wie dat nalaat, merkt dat de discussie op het laatste ogenblik opnieuw begint, met een van beiden die zich benadeeld voelt. Zet die afspraak in dezelfde tekst als het cijfer zelf, in één zin.

Waar de uitkoop zelf beschreven staat

Deze pagina blijft bij het cijfer. De overname van de lening, het ontslag van uw ex uit de hoofdelijkheid, de notariële akte en de termijnen staan op de hoofdpagina over uitkopen.

De volledige gang van zaken leest u op huis uitkopen bij scheiding.