Uitonverdeeldheidtreding: de verkoop gerechtelijk afdwingen

Deze pagina begint na het mislukte overleg

Waarom een ex blokkeert en hoe u dat nog opgelost krijgt, behandelen we apart. Hier gaat het over de procedure zelf, voor wie die stap zet.

De fase daarvoor staat op verkoop gedeblokkeerd krijgen.

Het beginsel: niemand blijft gedwongen in onverdeeldheid

De onverdeeldheid is naar Belgisch recht een tijdelijke toestand. Wie mede-eigenaar is, kan altijd de verdeling vragen; de andere deelgenoot kan die vraag niet blijvend afhouden. Dat is de kern van de procedure die hier beschreven wordt. Zij verloopt volgens de regels van de gerechtelijke vereffening-verdeling (art. 1207 e.v. Ger. W.) en eindigt met een verdeling, in natura wanneer dat kan en door verkoop wanneer dat niet kan. De vraag is dus zelden of de verdeling er komt, maar hoelang zij duurt en wat zij kost.

Waar u de vordering brengt

Gaat het om de verdeling tussen echtgenoten of ex-echtgenoten, dan is de familierechtbank bevoegd (art. 572bis Ger. W.). Zij behandelt de geschillen tussen echtgenoten en de vorderingen die met hun vermogensrechtelijke verhouding samenhangen. Gaat het om mede-eigenaars zonder die band, dan volgt de bevoegdheid de gewone regels. Laat dat nakijken voor u dagvaardt: een vordering voor de verkeerde rechtbank kost tijd die u net wilde winnen.

Het verloop van de procedure

De procedure kent een vast verloop. De rechtbank beslist eerst dat er verdeeld moet worden en stelt daarvoor een notaris aan. Die notaris leidt vervolgens de vereffening: hij maakt de staat van de te verdelen goederen en schulden op, hoort beide partijen, en probeert alsnog een minnelijke verdeling. Lukt dat, dan wordt die vastgelegd. Lukt het niet, dan maakt hij de geschillen over aan de rechtbank, die knopen doorhakt. Kan de woning niet in natura worden toebedeeld, dan wordt zij verkocht en wordt de opbrengst verdeeld volgens de rechten van elk.

• Vordering tot verdeling voor de bevoegde rechtbank
• Vonnis dat de verdeling beveelt en een notaris aanstelt
• Boedelbeschrijving en opgave van de vorderingen van elke partij
• Poging tot minnelijke verdeling bij de notaris
• Geschillen naar de rechtbank, en beslissing
• Toebedeling of verkoop, en eindafrekening

Wat de notaris uitzoekt

De notaris kijkt verder dan de waarde van de woning. Hij brengt in kaart wat elk van beiden in het goed heeft gestoken en wat elk eruit heeft gehaald: eigen middelen die bij de aankoop werden ingebracht, aflossingen die één partij alleen heeft betaald, verbouwingen, huurinkomsten, en het exclusieve gebruik van de woning door één van beiden. Al die posten leiden tot vergoedingen die het uiteindelijke saldo verschuiven. Wie zijn bewijsstukken geordend aanlevert, wint hier maanden en soms geld; wie ze niet heeft, verliest de post.

Het stelsel bepaalt wat er te verdelen valt

Bij het wettelijk stelsel wordt het gemeenschappelijk vermogen ontbonden en daarna vereffend (art. 2.3.41 BW), waarbij art. 2.3.16 BW aangeeft wat gemeenschappelijk was en art. 2.3.17 BW wat eigen bleef. Bij scheiding van goederen is er geen gemeenschap: dan gaat het louter om de onverdeeldheid tussen twee eigenaars. Bij wettelijke samenwoning volgt de verdeling de aankoopakte en de regels van de onverdeeldheid (art. 1475 e.v. oud BW). Bij feitelijk samenwonen geldt hetzelfde, zonder enige bijkomende bescherming. De procedure is telkens dezelfde; wat verdeeld wordt, verschilt.

Duur, kosten en wie ze draagt

Een gerechtelijke verdeling duurt lang. Er zijn meerdere fases, elk met hun eigen termijnen, en elke betwisting die naar de rechtbank moet, verlengt het geheel. De kosten van de procedure, van de notaris en van de eventuele verkoop worden uit de te verdelen massa betaald, wat betekent dat beide partijen ze uiteindelijk dragen. Dat is de reden waarom deze weg zelden een goede onderhandelingstactiek is: wie hem inzet om druk te zetten, zet die druk ook op zichzelf.

Openbaar verkopen en wat dat met de prijs doet

Wanneer de woning niet aan een van beiden kan worden toebedeeld, volgt een verkoop. Die kan onderhands gebeuren wanneer beide partijen en de rechtbank daarmee instemmen, en anders openbaar. Een openbare verkoop brengt doorgaans minder op dan een goed voorbereide onderhandse verkoop: er is minder tijd om de juiste koper te vinden en de omstandigheden zijn bekend. Beide partijen delen in dat verlies naar verhouding van hun rechten. Het is een van de redenen waarom veel dossiers, ergens tussen de aanstelling van de notaris en de verkoopdatum, alsnog in een akkoord eindigen.

Wat u intussen best regelt

De procedure schort het dagelijkse leven niet op. De lening blijft lopen, de woning moet verzekerd en onderhouden blijven, en iemand woont er meestal nog. Vraag daarom in dezelfde beweging duidelijkheid over de lopende lasten en over het gebruik van de woning tijdens de procedure, en zorg dat elke betaling die u doet aantoonbaar is. Die betalingen komen aan het einde terug in de afrekening, maar enkel als u ze kunt bewijzen.

Voorbeeld: waarom voorbereiding het verschil maakt

Een voorbeeld ter illustratie. Twee ex-partners komen voor de notaris na een vonnis dat de verdeling beveelt. De ene brengt een geordend dossier mee: aankoopakte, bewijs van de eigen inbreng bij de aankoop, de facturen van de verbouwing en de uittreksels van de aflossingen die zij alleen betaalde. De andere brengt niets mee en betwist alles mondeling. De notaris kan enkel werken met wat aantoonbaar is. De betwistingen die overblijven, gaan naar de rechtbank, met het bijbehorende tijdverlies voor beide partijen.

Voor u deze weg inslaat

De gerechtelijke verdeling is een sluitstuk, geen eerste zet. Zij is verantwoord wanneer overleg werkelijk uitgeput is: wanneer een onafhankelijke schatting genegeerd wordt, wanneer voorstellen onbeantwoord blijven en wanneer bemiddeling geweigerd of mislukt is. Is dat niet het geval, dan is de kans reëel dat u met minder tijd en minder kosten hetzelfde resultaat bereikt.

De stappen die aan een procedure voorafgaan, staan op de verkoop gedeblokkeerd krijgen.

Wat u aan de notaris bezorgt

De aangestelde notaris werkt met wat hem wordt aangeleverd. Hoe vollediger uw inbreng, hoe minder betwistingen naar de rechtbank moeten.

• De aankoopakte en de leningsakte, met het saldo op de relevante datum
• De huwelijksovereenkomst, als die er is
• De bewijsstukken van eigen middelen die in het goed zijn gegaan
• De facturen van verbouwingen, op naam en met betaalbewijs
• De uittreksels van de aflossingen die u na de breuk alleen betaalde
• De correspondentie over het gebruik van de woning na de breuk

Wat er intussen met de woning gebeurt

Een procedure zet het gebouw niet stil. Iemand woont er meestal nog, de verzekering moet lopen, het onderhoud moet gebeuren en de lening wordt afgelost. Regel die punten uitdrukkelijk, desnoods via een tussenkomst van de rechter, en houd elke betaling aantoonbaar. Alles wat u in die periode betaalt, komt aan het einde in de afrekening terug, maar enkel wanneer u het kunt bewijzen. Betalingen zonder spoor verdwijnen uit het dossier.

De rol van uw advocaat in dit traject

In een gerechtelijke verdeling verschuift het werk in de loop van de procedure. In het begin gaat het om de vordering en de aanstelling van de notaris. Daarna verschuift het zwaartepunt naar het opmaken van uw aanspraken en het onderbouwen ervan bij de notaris. Pas in de laatste fase komt de rechtbank opnieuw in beeld, voor de punten die betwist blijven. Wie zijn dossier vroeg opbouwt, verkort vooral die middelste fase, en dat is de fase waarin de meeste tijd verloren gaat.

Alsnog een akkoord: het kan tot op het laatste moment

Een gerechtelijke verdeling sluit een minnelijke oplossing niet uit. Zolang de verdeling niet definitief is vastgesteld, kunnen partijen een regeling treffen die de procedure beëindigt. In de praktijk gebeurt dat vaak op twee momenten: wanneer de boedelbeschrijving zichtbaar maakt wat er werkelijk te verdelen valt, en wanneer de datum van de verkoop nadert. Beide momenten confronteren partijen met cijfers in plaats van met standpunten, en dat is meestal wat de patstelling doorbreekt.

Wat u zelf aan de duur kunt doen

U hebt maar op één ding echt greep, en dat is uw eigen aandeel in het tempo.

• Uw stukken volledig en geordend aanleveren, in één keer
• Op vragen van de notaris antwoorden binnen de gevraagde termijn
• Aanspraken die u niet kunt bewijzen, laten vallen in plaats van ze te blijven verdedigen
• Uw advocaat op de hoogte houden van wijzigingen in uw situatie
• Openstaan voor een minnelijke regeling zodra de cijfers vaststaan

Wat deze weg u niet oplevert

Wie een gerechtelijke verdeling inzet om zijn ex onder druk te zetten, komt bedrogen uit. De procedure levert geen morele erkenning op, zij versnelt niets en zij verlaagt de kosten niet. Wat zij wel doet, is een einde maken aan een toestand die anders blijft duren. Dat is haar enige, maar reële verdienste: zij garandeert dat de onverdeeldheid ophoudt, ook wanneer de andere partij niet meewerkt.

Wat deze procedure met u doet

Naast de juridische kant heeft een gerechtelijke verdeling een menselijke kant die zelden op papier komt. U geeft de regie uit handen aan mensen die uw geschiedenis niet kennen en die volgens vaste stappen werken. Er zijn periodes waarin er weken niets gebeurt, gevolgd door een brief die onmiddellijk actie vraagt. Bereid u daarop voor: spreek af met uw advocaat hoe u op de hoogte wordt gehouden, en beslis vooraf welke beslissingen u zelf neemt en welke u aan hem overlaat. Zorg dat uw eigen dossier ordelijk is, want elke vraag die u snel kunt beantwoorden, verkort het traject. En blijf ondertussen openstaan voor een akkoord over een deel van het geschil. Een gedeeltelijk akkoord haalt werk uit de procedure en dus ook kosten, ook wanneer het geheel niet lukt.

Gehuwd, wettelijk samenwonend, feitelijk samenwonend

Voor gehuwden gaat de verdeling samen met de vereffening van het huwelijksvermogensstelsel: het gemeenschappelijk vermogen wordt ontbonden en daarna vereffend (art. 2.3.41 BW). Bij scheiding van goederen (art. 2.3.61 BW) en bij wettelijke samenwoning (art. 1475 e.v. oud BW) gaat het enkel om de onverdeeldheid tussen twee eigenaars. Feitelijk samenwonenden zitten in dezelfde situatie, zonder bijkomende bescherming. De procedure is telkens dezelfde; de omvang van wat verdeeld wordt, verschilt fundamenteel.