Echtscheiding

Mr. Chanel Ribas Colomar· · ·

Scheiding en investeringsvastgoed: Verdeling rendement

Een scheiding brengt heel wat emotionele en praktische uitdagingen met zich mee. Wanneer er echter ook investeringsvastgoed in het spel is, wordt de complexiteit vaak aanzienlijk groter. Het gaat dan niet alleen over de verdeling van de stenen, maar ook over de inkomsten die deze genereren – de huurinkomsten – en de kosten die eraan verbonden zijn. Hoe pakt u dit aan in België? Wat zijn de juridische en fiscale implicaties van het verdelen van een vastgoed portefeuille? En hoe zorgt u ervoor dat de huurinkomsten verdelen op een eerlijke en wettelijk correcte manier gebeurt?

In dit artikel duiken we dieper in de materie en bieden we u een gedetailleerd overzicht van de overwegingen en stappen die u moet nemen bij een scheiding waarbij investeringsvastgoed betrokken is. Of u nu gehuwd bent onder het wettelijk stelsel, scheiding van goederen, of een ander huwelijkscontract hebt, de verdeling van vermogen is een cruciaal aspect dat zorgvuldige planning en juridische begeleiding vereist. Een advocaat, gespecialiseerd in familierecht en vermogensrecht, kan u hierin van onschatbare waarde zijn.

De aard van het investeringsvastgoed: eigen of gemeenschappelijk?

De eerste en meest fundamentele vraag bij de verdeling van investeringsvastgoed is of het gaat om eigen goederen dan wel om gemeenschappelijke goederen. De classificatie hangt volledig af van uw huwelijksstelsel en het moment waarop het vastgoed werd verworven.

Huwelijk onder het wettelijk stelsel (gemeenschap van aanwinsten)

Indien u gehuwd bent onder het wettelijk stelsel, zoals standaard is bij afwezigheid van een huwelijksovereenkomst (art. 2.3.12 BW), zijn er drie vermogens: het eigen vermogen van elke echtgenoot en het gemeenschappelijke vermogen (art. 2.3.16 BW).

• Eigen goederen: Dit zijn goederen die u bezat vóór het huwelijk, en goederen die u tijdens het huwelijk hebt verkregen via erfenis of schenking (art. 2.3.17 BW). Ook goederen die u tijdens het huwelijk koopt met eigen gelden, blijven eigen. De blote eigendom van een onroerend goed dat u vóór het huwelijk bezat, blijft ook eigen.
• Gemeenschappelijke goederen: Alle goederen die u tijdens het huwelijk gezamenlijk verwerft, worden gemeenschappelijk. Dit omvat onder meer de inkomsten uit beroepsactiviteiten, de inkomsten uit eigen goederen (zoals huurinkomsten), en goederen die niet als eigen kunnen worden bewezen (art. 2.3.22 BW). Het is een veelvoorkomende misvatting dat huurinkomsten uit eigen vastgoed ook eigen zijn. In het wettelijk stelsel zijn deze in principe gemeenschappelijk.
• Vruchtgebruik en blote eigendom: Dit is een belangrijk onderscheid bij investeringsvastgoed. Als u vóór het huwelijk de blote eigendom van een pand bezat en tijdens het huwelijk het vruchtgebruik verwerft (bijvoorbeeld door overlijden van een ouder), dan blijft de blote eigendom eigen, maar het vruchtgebruik kan gemeenschappelijk zijn. De huurinkomsten uit dit vastgoed vallen dan in het gemeenschappelijke vermogen.

Deze nuances zijn cruciaal voor de latere verdeling en vereisen vaak een diepgaande analyse van de herkomst van de middelen.

Huwelijk onder scheiding van goederen

Bij een huwelijk onder scheiding van goederen (art. 2.3.61 BW) is de situatie doorgaans eenvoudiger, hoewel er ook hier valkuilen zijn. Er is geen gemeenschappelijk vermogen in de strikte zin; elke echtgenoot behoudt zijn of haar eigen vermogen, inclusief de inkomsten daaruit.

• Onverdeeldheid: Het kan echter voorkomen dat u samen een investeringspand heeft aangekocht. In dat geval spreken we van een onverdeeldheid. Het pand behoort dan tot de onverdeelde eigendom van beide echtgenoten. De huurinkomsten verdelen moet dan gebeuren naar rato van ieders aandeel in die onverdeeldheid. Als u elk 50% eigenaar bent, ontvangt u ook elk 50% van de netto-huurinkomsten.

Andere huwelijkscontracten

Sommige echtgenoten kiezen voor een algehele gemeenschap van goederen (enkel als keuzestelsel), waarbij vrijwel alles gemeenschappelijk is. Anderen kiezen voor een stelsel van scheiding van goederen met een verrekenbeding of aanwasbeding. Elk van deze contracten heeft specifieke regels voor de verdeling van vermogen en inkomsten, die in de akte van huwelijksovereenkomst zijn vastgelegd. Het is dan ook essentieel om dit contract zorgvuldig te (laten) bestuderen.

Het verdelen van investeringsvastgoed in de praktijk

Eenmaal de aard van het vastgoed is vastgesteld (eigen, gemeenschappelijk of in onverdeeldheid), kan de eigenlijke verdeling beginnen. Dit kan op verschillende manieren.

Opties voor gemeenschappelijk of onverdeeld vastgoed

1. Overname door één van de partners: Eén partner neemt het investeringspand volledig over en betaalt de andere partner uit. De waardebepaling van het pand is hierbij cruciaal. Dit kan gebeuren via een onderlinge overeenkomst of via een schatting door een erkend expert. De uitbetaling kan in geld, maar ook in andere goederen (bijvoorbeeld een spaarrekening of een ander vastgoed) of door een verrekening met schulden.
2. Verkoop aan derden: Het pand wordt verkocht aan een derde partij. De opbrengst wordt vervolgens verdeeld tussen de ex-partners, na aftrek van de verkoopkosten en de eventuele resterende leningen. Dit is vaak de meest transparante optie, maar kan ook tijdrovend zijn en emotioneel belastend.
3. Onverdeeldheid aanhouden: In sommige gevallen besluiten ex-partners om het pand in onverdeeldheid te behouden, bijvoorbeeld om fiscale redenen, of omdat de markt ongunstig is voor verkoop. Dit betekent dat zij samen eigenaar blijven en samen de beslissingen moeten nemen over het beheer en de exploitatie van het pand. Dit vereist een goede verstandhouding en duidelijke afspraken. Een bekrachtigde overeenkomst over de beheersregels en de huurinkomsten verdelen is dan onontbeerlijk.

In een stad als Gent, met zijn bloeiende vastgoedmarkt, kan het aanhouden van een investeringspand als onverdeeldheid aantrekkelijk zijn, mits duidelijke afspraken. Echter, in de praktijk zien we vaak dat dit tot nieuwe conflicten kan leiden, zeker wanneer de communicatie tussen de ex-partners stroef verloopt. Het is raadzaam hier goede juridische afspraken over te maken, eventueel te laten homologeren door de familierechtbank. Meer hierover leest u in het artikel over scheiding en appartement in onverdeeldheid beheren.

Waardebepaling van het vastgoed

De waardebepaling van het investeringsvastgoed is een van de belangrijkste en vaak meest betwiste aspecten bij een scheiding. Een correcte waardering is essentieel voor een eerlijke verdeling.

• Erkende schatter: Het is sterk aan te raden om een onafhankelijke en erkende schatter in te schakelen. Deze professional kan de marktwaarde van het pand bepalen, rekening houdend met de ligging (bijvoorbeeld in een stad als Antwerpen of Hasselt), de staat van het onderhoud, de huurstatus, en andere relevante factoren.
• Moment van waardebepaling: De waarde kan op verschillende momenten worden bepaald: het moment van de feitelijke scheiding, het moment van de vordering tot echtscheiding, of het moment van de uiteindelijke verdeling. Afhankelijk van de evolutie van de vastgoedmarkt kan dit een significant verschil maken. Jurisprudentie neigt vaak naar de waarde op het moment van de effectieve verdeling, maar afwijkende afspraken zijn mogelijk.

Klaar om uw echtscheiding te starten?

Wij begeleiden u stap voor stap door het volledige proces — snel, betaalbaar en zonder conflict.

Verdeling van huurinkomsten en kosten

Naast de stenen zelf, zijn de huurinkomsten verdelen en de kostenbeheersing minstens even belangrijk. Dit omvat niet alleen de inkomsten, maar ook alle uitgaven die gepaard gaan met het bezit en de verhuur van het pand.

Inkomsten

• Huur: De netto-huurinkomsten (na aftrek van beheer en kosten) worden verdeeld. Bij gemeenschappelijk vastgoed of vastgoed in onverdeeldheid, gebeurt dit doorgaans naar rato van ieders aandeel.
• Andere inkomsten: Denk aan eventuele vergoedingen van de huurder voor herstellingen, schadevergoedingen, of inkomsten uit zonnepanelen.

Kosten

De lijst van kosten die gepaard gaan met investeringsvastgoed is lang en divers:

• Hypothecaire leningen: De maandelijkse aflossingen van de kapitaal en interesten.
• Onroerende voorheffing: De jaarlijkse belasting op het vastgoed.
• Verzekeringen: Brandverzekering, familiale verzekering (indien gekoppeld aan verhuur), eventueel een verzekering gewaarborgd wonen.
• Onderhoud en herstellingen: Kleine en grote reparaties aan het pand.
• Beheerskosten: Kosten voor een syndicus of rentmeester indien u dit professioneel laat beheren.
• Nutsvoorzieningen: Indien deze niet rechtstreeks door de huurder worden betaald.
• Leegstand: Inkomstenverlies bij leegstand, en eventuele kosten voor leegstand.

Het is van cruciaal belang om een gedetailleerd overzicht te hebben van alle inkomsten en uitgaven. Een transparante boekhouding is hierbij essentieel.

Periodes van verdeling

De verdeling van huurinkomsten en kosten kan complex zijn, vooral als de scheiding een lange procedure doorloopt.

• Tijdens de procedure: Vanaf het moment van de feitelijke scheiding (of de vordering tot echtscheiding) tot de definitieve verdeling, kan er een regeling worden getroffen voor het beheer en de verdeling van inkomsten en kosten. De familierechtbank van het arrondissement kan hierin tijdelijke maatregelen opleggen (art. 1253ter/4 Ger.W. en art. 1253ter/5 Ger.W.). Dit kan bijvoorbeeld via een dwangsom bij niet-naleving van bepaalde verplichtingen, al is dit uitgesloten bij een veroordeling tot betaling van een geldsom (art. 1385bis Ger.W.).
• Na de definitieve verdeling: Indien het pand door één partner wordt overgenomen, stopt de gezamenlijke verdeling van inkomsten en kosten. Indien het pand in onverdeeldheid blijft, moet de eerder opgestelde overeenkomst (of de rechterlijke beslissing) de leidraad zijn.

Juridische en fiscale aspecten

Een correcte afwikkeling van scheiding en investeringsvastgoed vereist ook aandacht voor de juridische en fiscale implicaties.

De rol van de notaris en advocaat

Bij een echtscheiding door onderlinge toestemming (EOT), is een notariële regelingsakte over de wederzijdse vermogensrechten (art. 1287 Ger.W.) verplicht. Hierin worden alle afspraken over het vastgoed portefeuille gedetailleerd vastgelegd. Dit omvat niet alleen de verdeling van het vastgoed zelf, maar ook de financiële afwikkeling, inclusief de verdeling van huurinkomsten en de afspraken over eventuele lopende leningen.

Bij een echtscheiding wegens onherstelbare ontwrichting (EOO), waarbij de partners het niet eens worden, zal de familierechtbank van het arrondissement de verdeling regelen. De rechter kan dan een notaris aanstellen om de gerechtelijke vereffening-verdeling (art. 1207 Ger.W.) uit te voeren. Het inschakelen van een advocaat is in beide gevallen cruciaal. Een advocaat, bijvoorbeeld in een stad als Leuven of Brugge, kan u adviseren over uw rechten en plichten, onderhandelingen voeren en u vertegenwoordigen voor de rechtbank.

Voor meer informatie over de rol van de rechtbank, kunt u terecht op onze expertise-pagina over de procedure bij een scheiding.

Fiscale aspecten

De fiscale gevolgen van de verdeling van investeringsvastgoed kunnen aanzienlijk zijn.

• Verdeelrecht: Wanneer een onroerend goed (of een aandeel daarin) wordt overgedragen van de ene partner naar de andere, is er in principe verdeelrecht verschuldigd. In Vlaanderen bedraagt dit verdeelrecht 2,5% op de overgedragen waarde. Dit is een belangrijk bedrag om rekening mee te houden bij de berekening van de uitkoopsom.
• Kadastraal inkomen: Het kadastraal inkomen (KI) dient als basis voor de onroerende voorheffing. Wie eigenaar blijft, blijft het KI aangeven.
• Inkomstenbelasting: De huurinkomsten uit niet-verhuurde onroerende goederen worden belast op basis van het kadastraal inkomen (geïndexeerd en verhoogd). Bij verhuur aan particulieren die het pand niet beroepsmatig gebruiken, wordt belast op het geïndexeerd KI vermenigvuldigd met 1,4. Bij verhuur aan vennootschappen of particulieren die het beroepsmatig gebruiken, wordt belast op de werkelijke huurinkomsten.

Het is raadzaam om een fiscalist te raadplegen om de specifieke fiscale gevolgen van uw situatie in kaart te brengen, vooral wanneer er sprake is van een complexe vastgoed portefeuille.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Wat als we getrouwd zijn onder scheiding van goederen en toch samen een investeringspand hebben?

Dan is er sprake van onverdeelde eigendom. U bent elk voor een bepaald percentage eigenaar. De huurinkomsten verdelen en de kosten dragen moet dan gebeuren naar rato van ieders aandeel in deze onverdeeldheid. Eventuele beslissingen over het beheer of de verkoop moeten in principe in onderling overleg genomen worden.

Hoe bepalen we de waarde van ons investeringsvastgoed?

De beste aanpak is om gezamenlijk een onafhankelijke en erkende schatter aan te stellen. Deze zal een objectieve waardebepaling uitvoeren. Komt u er niet uit, dan kan de familierechtbank van het arrondissement (bijvoorbeeld in Mechelen of Kortrijk) een expert aanstellen.

Wie betaalt de hypothecaire lening als het investeringsvastgoed nog niet verdeeld is?

Tijdens de scheidingsprocedure moeten hierover afspraken worden gemaakt. Dit kan als onderdeel van dringende en voorlopige maatregelen die de familierechtbank kan opleggen (art. 1253ter/4 Ger.W.). Vaak wordt afgesproken dat beide partners de lening blijven dragen tot de definitieve verdeling, of dat één partner betaalt en dit later wordt verrekend. De rente van de lening wordt doorgaans als een last van het vastgoed beschouwd en kan worden verrekend met de huurinkomsten. De kapitaalaflossingen zijn geen 'kosten', maar een vermogensaanwas.

Kan ik de huurinkomsten uit mijn eigen vastgoed op mijn eigen rekening houden na de scheiding?

Nee, niet als u getrouwd bent onder het wettelijk stelsel. In dat geval zijn de inkomsten uit eigen goederen (zoals huurinkomsten) gemeenschappelijk (art. 2.3.22 BW). Zelfs als het pand van u alleen is, zijn de huurinkomsten dus in principe gemeenschappelijk en moeten ze verdeeld worden. Bij scheiding van goederen blijven de inkomsten uit eigen goederen wel eigen.

Wat als mijn ex-partner weigert mee te werken aan de verkoop of verdeling?

In dat geval kunt u via de familierechtbank een gerechtelijke vereffening-verdeling aanvragen (art. 1207 Ger.W.). De rechter zal dan een notaris aanstellen om de verdeling te begeleiden en, indien nodig, de verkoop van het vastgoed te bevelen. Een advocaat is essentieel om deze procedure correct op te starten en te begeleiden.

Hebben we recht op een vergoeding voor verbouwingen die ik aan het investeringsvastgoed heb gedaan?

Als u tijdens het huwelijk met eigen middelen verbouwingen hebt betaald aan een gemeenschappelijk pand, of met gemeenschappelijke middelen aan een eigen pand, kan er sprake zijn van een vergoedingsrekening of compensatie. Dit is een complex aspect van het huwelijksvermogensrecht en vereist een grondige analyse van de bewijsstukken. Dit geldt ook voor renovaties aan de gezinswoning, zoals we bespreken in scheiding en renovatiewerken: Investering terugvorderen.

Moeten we een afzonderlijk rekening openen voor de huurinkomsten en kosten?

Dit is sterk aan te raden, vooral als u besluit het pand in onverdeeldheid te behouden. Een aparte rekening zorgt voor transparantie en voorkomt discussies over wie wat heeft betaald of ontvangen. Alle inkomsten en uitgaven kunnen dan via deze rekening lopen.

Conclusie

De verdeling van investeringsvastgoed en het rendement daarvan bij een scheiding is een complex proces dat zorgvuldige planning en juridische expertise vereist. Of het nu gaat om een enkel appartement in Oostende of een uitgebreide vastgoed portefeuille verspreid over Vlaanderen, een helder inzicht in uw huwelijksstelsel en de specifieke afspraken is fundamenteel. De huurinkomsten verdelen en het beheren van de bijbehorende kosten vragen om transparantie en duidelijke overeenkomsten.

Het is ten zeerste aan te raden om de hulp in te schakelen van een gespecialiseerde advocaat. Deze kan u niet alleen adviseren over de juridische en fiscale implicaties, maar ook helpen bij het onderhandelen met uw ex-partner of u vertegenwoordigen voor de familierechtbank van het arrondissement. Een goed opgestelde overeenkomst of regelingsakte kan veel toekomstige discussies voorkomen.

Bij LawBase hebben we uitgebreide ervaring met complexe vermogensverdelingen bij scheidingen. Aarzel niet om contact op te nemen voor een persoonlijk adviesgesprek.

Lees ook

• Scheiding en het opmaken van een vermogensinventaris
• Scheiding en mede-eigendom: Complexe vastgoedsituaties
• Onderhandelen over de woning: Strategie en tips

Gerelateerde onderwerpen:

Lees ook deze artikelen