Eigen huis bij scheiding: verkopen of overnemen?

Eigen huis bij scheiding: verkopen of overnemen? Een complete gids voor deze moeilijke beslissing. Een scheiding is een emotioneel uitputtende periode, vol

Een scheiding is een emotioneel uitputtende periode, vol met onzekerheden en ingrijpende beslissingen. Eén van de meest complexe en vaak meest gevoelige onderwerpen betreft het eigen huis. Jarenlang was het jullie thuis, de plek waar herinneringen zijn gemaakt, wellicht jullie kinderen zijn opgegroeid. Nu staat er een cruciale vraag centraal: gaan we het huis verkopen of neemt één van ons de woning over? Deze beslissing heeft niet alleen grote financiële consequenties, maar raakt ook diep aan jullie emotionele welzijn en toekomstperspectief.

Het navigeren door deze wateren kan overweldigend lijken. Allerlei vragen buitelen over elkaar heen: is het financieel haalbaar om de hypotheek alleen te dragen? Hoe zit het met de overwaarde of de restschuld? Wat zijn de juridische implicaties van het overnemen of verkopen van de woning? En hoe blijven we, te midden van alle spanningen, eerlijk en respectvol naar elkaar toe, vooral als er kinderen in het spel zijn? Het goede nieuws is dat je er niet alleen voor staat. Deze gids is speciaal samengesteld om je een handvat te bieden, om duidelijkheid te scheppen in de complexiteit van de keuzes rondom jullie eigen huis bij scheiding.

We begrijpen dat dit een pijnlijk proces is, en ons doel is om je te voorzien van de meest gedetailleerde, empathische en objectieve informatie, zodat je weloverwogen beslissingen kunt nemen die aansluiten bij jouw persoonlijke situatie en wensen. Of je nu neigt naar het behouden van het vertrouwde huis of een schone lei wilt beginnen, we bespreken alle facetten die komen kijken bij het eigen huis bij scheiding: verkopen of overnemen?

De eerste stap: Inventariseer de situatie – emotie en ratio

Voordat je kunt beslissen over het huis, is het essentieel om een helder beeld te krijgen van zowel de emotionele als de financiële aspecten. Beide zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden in deze fase.

Emotionele overwegingen bij het huis

De woning is vaak meer dan alleen stenen; het is een plek vol herinneringen, de basis voor jullie gezin. Het hieruit vertrekken of het alleen moeten bewonen kan zwaar zijn.

Hechting aan het huis: Hoe sterk is de emotionele band met de woning? Zijn er kinderen voor wie het huis een vertrouwde haven is?
Rust en stabiliteit: Voelt het behouden van het huis als een anker in een stormachtige periode, of juist als een constante herinnering aan wat voorbij is?
Nieuw begin: Zou een nieuwe start in een andere omgeving juist meer passend zijn, om zo volledig los te komen van het verleden?

Neem de tijd om deze vragen, eventueel met een neutrale derde, te bespreken. Er is geen goed of fout antwoord, alleen wat voor jou en eventueel jullie kinderen het beste voelt.

Financiële overwegingen bij de woning

De ratio moet de overhand nemen als het gaat om de financiële haalbaarheid. Dit is een cruciaal onderdeel van de beslissing over het eigen huis bij scheiding.

1. Waardebepaling van het huis

De eerste stap is te weten wat jullie woning waard is. Dit is de basis voor alle verdere berekeningen.

Taxatie: Laat een onafhankelijke en erkende taxateur de marktwaarde van het huis bepalen. Dit voorkomt discussies achteraf en geeft een realistisch beeld. Advies: laat dit door een door beide partijen geaccepteerde taxateur doen, of door twee verschillende taxateurs waarvan de gemiddelde waarde wordt genomen.
WOZ-waarde: Hoewel bruikbaar als indicatie, is de WOZ-waarde vaak lager dan de daadwerkelijke marktwaarde en is deze minder geschikt voor een accurate waardebepaling bij scheiding.

2. De hypotheek en eventuele restschuld of overwaarde

De hypotheek is de grootste financiële post gerelateerd aan het huis.

Hypotheekschuld: Wat is de huidige openstaande hypotheekschuld? Vraag dit op bij de bank.
Overwaarde: Als de marktwaarde van het huis hoger is dan de resterende hypotheekschuld, spreken we van overwaarde. Deze overwaarde moet verdeeld worden tussen jullie beiden (of verrekend worden als één de woning overneemt).
Restschuld: Als de marktwaarde lager is dan de hypotheekschuld, is er sprake van een restschuld. Beide partners zijn verantwoordelijk voor het aflossen van deze schuld, ook als één partner in het huis blijft wonen.

3. Overige schulden en gezamenlijk vermogen

Denk ook aan andere gezamenlijke schulden (leningen, creditcards) en vermogen (spaarrekeningen, beleggingen) die een rol kunnen spelen bij de financiële afwikkeling. Dit kan de ruimte creëren om het huis over te nemen, of juist dwingen tot verkoop.

Optie 1: Het huis verkopen bij scheiding

Het verkopen van de woning is voor veel scheidende stellen de meest pragmatische oplossing. Het creëert financiële duidelijkheid en maakt een schone lei mogelijk voor beide partijen.

Voordelen van het huis verkopen

Financiële duidelijkheid: Door de woning te verkopen wordt de gezamenlijke hypotheek afgelost en wordt de eventuele overwaarde verdeeld, of de restschuld gezamenlijk gedragen. Dit geeft beide een helder financieel startpunt.
Geen onderlinge belangen: Na de verkoop zijn er geen financiële banden meer met betrekking tot het huis, wat toekomstige discussies voorkomt.
Nieuw begin: Beide partners kunnen een volledig nieuw hoofdstuk beginnen in een eigen, nieuwe woning, zonder de emotionele lading van het oude huis.
Gedeelde verantwoordelijkheid: Kosten voor verkoop, zoals makelaarskosten en eventuele verkoopstyling, worden gedeeld.
Verkorte procedure: Soms kan een snelle verkoop de scheidingsprocedure versnellen.

Nadelen en aandachtspunten bij verkoop

Emotioneel zwaar: Het loslaten van het gezamenlijke huis kan emotioneel erg moeilijk zijn, vooral voor kinderen.
De huizenmarkt: De huidige staat van de huizenmarkt kan invloed hebben op de verkoopprijs en de snelheid van de verkoop. In een dalende markt kan het leiden tot lagere opbrengsten.
Huisvesting vinden: Beide partners moeten op zoek naar nieuwe huisvesting, wat in de huidige markt een uitdaging kan zijn. Dit geldt zeker in gespannen woningmarkten.
Kosten: Denk aan makelaarskosten, notariskosten voor het doorhalen van de hypotheek, en eventuele kosten voor een energielabel of herstelwerkzaamheden.
Afspraken tijdens de verkoopperiode: Zolang de woning te koop staat, moeten er afspraken worden gemaakt over wie er blijft wonen, wie de lasten draagt, en hoe om te gaan met bezichtigingen en onderhoud.

Praktische stappen bij het verkopen van het huis

Overeenstemming bereiken: Beiden moeten akkoord gaan met de verkoop en de verkoopprijs. Een onafhankelijk makelaar kan hierin adviseren.
Makelaar inschakelen: Een goede makelaar is essentieel. Deze adviseert over de strategie, verkoopprijs en verzorgt de promotie en bezichtigingen.
Verkoopklaar maken: Zorg dat het huis representatief is voor de verkoop. Kleine reparaties, opruimen en eventueel wat styling kunnen wonderen doen.
Verkoop en overdracht: Na het ondertekenen van de koopovereenkomst en de notariële overdracht, wordt de hypotheek afgelost en het resterende bedrag verdeeld.

Tip: Zorg altijd voor een duidelijke vastlegging van alle afspraken over de verkoop in het scheidingsconvenant. Denk hierbij aan de verdeling van de kosten, de verkoopprijs, de omgang met biedingen en de uiteindelijke verdeling van de opbrengst.

Optie 2: Het huis overnemen door één partner

Het overnemen van het huis door één partner is een aantrekkelijke optie, vooral als er kinderen zijn en je hen in hun vertrouwde omgeving wilt laten wonen. Echter, dit vergt een grondige financiële check.

Voordelen van het huis overnemen

Stabiliteit voor kinderen: Kinderen kunnen in hun vertrouwde omgeving blijven wonen, dichtbij school en vrienden. Dit biedt stabiliteit in een turbulente periode.
Emotionele waarde: De blijvende partner kan het huis, en daarmee de emotionele herinneringen, behouden.
Geen zoektocht naar nieuwe woning: Eén partner heeft geen stress van het zoeken naar een nieuwe woning in een gespannen markt.
Continuïteit: Minder verstoring van het dagelijks leven voor de partner die blijft wonen.

Nadelen en aandachtspunten bij huis overnemen

Financiële haalbaarheid: Dit is de grootste drempel. Kan de blijvende partner de hypotheek en alle woonlasten (energie, onderhoud, verzekeringen) alleen dragen? Een hypotheekadviseur is hierbij onmisbaar.
Uitkopen van de partner: De partner die blijft wonen, moet de andere partner uitkopen voor diens deel van de overwaarde. Dit bedrag moet gefinancierd kunnen worden, vaak door de hypotheek te verhogen of met eigen geld.
Risico van restschuld: Als er sprake is van onderwaarde, moet de partner die blijft wonen de restschuld van de vertrekkende partner overnemen of compenseren, of hierover moeten afspraken gemaakt worden.
Toekomstige financiële druk: Het alleen dragen van de lasten van een (mogelijk te grote) woning kan op de lange termijn financiële stress veroorzaken.
Emotionele belasting: Het is niet altijd makkelijk om in een huis te blijven wonen dat vol herinneringen zit, terwijl je partner verder is gegaan.

De financiële puzzel bij overname: gedetailleerd

1. Nieuwe hypotheekaanvraag

De partner die de woning wil overnemen, moet een nieuwe hypotheek aanvragen (of de bestaande hypotheek op diens naam zetten) en aantonen dat het inkomen voldoende is om de lasten alleen te dragen.

Inkomenstoets: De bank toetst het individuele inkomen aan de huidige hypotheekrente en de geldende leennormen.
Alimentatie: Ontvangen partner- of kinderalimentatie kan onder voorwaarden meetellen bij het toetsen van de leencapaciteit. Let op dat dit vaak maar voor een beperkt aantal jaren is, en niet altijd volledig wordt meegenomen door de hypotheekverstrekker.
Bijkomende kosten: Houd rekening met zogenaamde ‘kosten koper’ (overdrachtsbelasting is vaak niet van toepassing bij interne scheidingsoverdracht, maar notariskosten voor de hypotheekakte wel) en kosten voor hypotheekadvies.

2. Uitkopen van de ex-partner

Als er overwaarde is, moet de vertrekkende partner worden uitgekocht.

Berekening overwaarde: (Marktwaarde woning) - (Openstaande hypotheekschuld) = Overwaarde. De helft van de overwaarde is voor de vertrekkende partner.
Financiering uitkoop: Dit bedrag kan worden meegefinancierd in de nieuwe hypotheek, mits het inkomen dit toelaat. Een andere optie is uitbetaling met eigen spaargeld of vermogen.
Consensus over de waarde: Zorg dat jullie beiden akkoord zijn met de getaxeerde waarde van het huis om discussies te voorkomen.

3. Scheidingsconvenant en notariële afwikkeling

Alle afspraken over de overname van de woning, de hypotheek, de uitkoopsom en andere financiële regelingen moeten nauwkeurig worden vastgelegd in het scheidingsconvenant. Vervolgens vindt de juridische en notariële overdracht van de woning plaats. De notaris stelt een akte van verdeling op en zorgt voor de inschrijving in de openbare registers.

Let op: Het is cruciaal om het huis zo snel mogelijk op één naam te zetten na de scheiding. Zolang beide namen op de eigendomsakte staan en beide partners hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de hypotheek, blijven jullie beiden verantwoordelijk voor de schuld, zelfs als één partner is verhuisd. Dit kan grote problemen veroorzaken als de achterblijvende partner de lasten niet meer kan dragen.

De Wet Hillen en eigenwoningforfait na scheiding

Een belangrijk fiscaal aspect om rekening mee te houden is het eigenwoningforfait. Als één partner de woning overneemt en de ander al is verhuisd, maar nog wel (deels) eigenaar is en/of hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek, kan de vertrokken partner mogelijk gedurende twee jaar nog renteaftrek claimen. Dit is de zogenaamde scheidingsregeling eigen woning. Het eigenwoningforfait kan gedurende deze periode ook van toepassing zijn. Raadpleeg hierover altijd een fiscaal adviseur.

Overige alternatieven en tijdelijke oplossingen

Soms is de situatie zo complex dat een directe verkoop of overname niet mogelijk is. Er zijn dan tijdelijke of creatievere oplossingen denkbaar.

1. Het huis co-bewonen (tijdelijk)

In uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld wanneer de kinderen absolute stabiliteit nodig hebben in het huis en er geen andere betaalbare opties zijn, kan co-bewoning (ook wel "co-ouderschap in het huis") tijdelijk overwogen worden. Beide partners wonen om en om in het huis en wisselen van plek met de kinderen.

Voordelen: Maximale stabiliteit voor kinderen, tijdelijke overbruggingsperiode voor financiële of huisvestingsproblemen.
Nadelen: Emotioneel zeer zwaar, verhoogde spanningen, hoge kosten (twee huishoudens). Vaak alleen haalbaar met zeer goede onderlinge verstandhouding.

2. Het huis verhuren na scheiding

Soms is het mogelijk om het huis (tijdelijk) te verhuren. Dit kan een optie zijn als de verkoop nu niet gewenst is door een lage marktprijs, maar ook overname niet mogelijk is.

Voordelen: Inkomsten uit huur kunnen de hypotheeklasten dekken, wachten op een betere verkoopmarkt.
Nadelen: Verhuur heeft doorgaans gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek (het huis valt in box 3), en niet elke bank staat verhuur toe. Het wordt belast als vermogen. Bovendien ben je dan verhuurder, met alle rechten en plichten die daarbij komen kijken.
Financiële advisering: Schakel hierbij altijd een fiscaal adviseur en een hypotheekadviseur in.

3. Verkopen aan een van de kinderen

Hoewel zeldzaam, kan het in bepaalde situaties een optie zijn om het huis aan een volwassen kind te verkopen. Dit kan fiscale en juridische complicaties met zich meebrengen, dus goed advies is hierbij essentieel.

De rol van professionals: Wie kan je helpen?

Het proces rondom het eigen huis bij scheiding is complex en vereist expertise. De juiste professionals kunnen je helpen weloverwogen beslissingen te nemen en het proces soepel te laten verlopen.

Scheidingsmediator of advocaat: Een mediator helpt jullie samen tot overeenstemming te komen over alle aspecten van de scheiding, inclusief het huis. Een advocaat vertegenwoordigt een van jullie belangen.
Hypotheekadviseur: Absoluut cruciaal bij de beslissing of één van jullie de woning kan overnemen. Een hypotheekadviseur berekent de maximale leencapaciteit, onderzoekt de mogelijkheden voor het overnemen van de hypotheek en adviseert over eventuele aanvullende financieringen.
Makelaar: Onmisbaar bij de verkoop van het huis of voor een realistische, onafhankelijke waardebepaling.
Taxateur: Levert de officiële waardebepaling van de woning, die nodig is voor zowel verkoop als overname.
Notaris: Stelt de akte van verdeling op bij overname van de woning en zorgt voor de juridische overdracht en het doorhalen van de oude hypotheek. Bij verkoop stelt de notaris de leveringsakte op en regelt de financiële afwikkeling.
Fiscaal adviseur: Kan adviseren over de fiscale gevolgen van de verkoop of overname, zoals de hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait en overdrachtsbelasting.

Tip: Overweeg om samen, als ex-partners, een hypotheekadviseur te bezoeken. Dat creëert transparantie en duidelijkheid voor beide partijen over de mogelijkheden.

Veelgestelde vragen (FAQ)

1. Moeten we overdrachtsbelasting betalen als één partner de woning overneemt?

Nee, in principe niet. Bij een scheiding en de verdeling van de gemeenschappelijke boedel, hoeft er geen overdrachtsbelasting betaald te worden als de ene partner de andere partner uitkoopt, mits de woning voorheen in gemeenschappelijk bezit was. Wel betaal je notariskosten voor de akte van verdeling en de nieuwe hypotheekakte.

2. Wat gebeurt er met de overwaarde als we het huis verkopen?

De overwaarde wordt in principe fifty-fifty verdeeld, tenzij in jullie huwelijkse voorwaarden of een eerdere afspraak anders is vastgelegd. Als één van jullie een inbreng heeft gehad uit eigen middelen bij de aankoop, kan dit ook verrekend worden.

3. Hoe lang ben ik nog verantwoordelijk voor de hypotheek als mijn ex-partner in het huis blijft wonen?

Zolang jouw naam op de hypotheekakte staat, ben je hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele hypotheekschuld. Dit betekent dat de bank jou kan aanspreken als je ex-partner de lasten niet meer kan dragen. Het is daarom van essentieel belang dat de hypotheek zo spoedig mogelijk op naam van één partner komt te staan, of dat het huis wordt verkocht.

4. Kan ik de hypotheekrenteaftrek behouden als ik uit huis ben, maar mijn ex er nog woont?

De zogenaamde scheidingsregeling stelt de vertrekkende partner in staat om gedurende maximaal twee jaar na vertrek uit het huis de hypotheekrenteaftrek te behouden, mits de woning aan de ex-partner ter beschikking is gesteld op basis van een convenant en de vertrekkende partner nog steeds hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheek. De woning valt dan fiscaal nog in box 1. Na deze twee jaar valt het eigendomsdeel van de vertrokken partner in box 3 en is de rente niet meer aftrekbaar. Raadpleeg altijd een fiscalist.

5. Wat als we het niet eens kunnen worden over de verkoop of overname?

Als jullie er samen niet uitkomen, kan mediation helpen. Als ook dat niet tot een oplossing leidt, kan het noodzakelijk zijn om de rechter te vragen te beslissen over de verdeling van de gemeenschappelijke goederen, inclusief het huis. Dit is doorgaans een kostbare en stressvolle procedure.

6. Hoe zit het met de kosten voor onderhoud als het huis te koop staat?

Zolang de woning nog van jullie beiden is, zijn jullie beiden verantwoordelijk voor de kosten van onderhoud. Maak hierover duidelijke afspraken, bijvoorbeeld over wie wat betaalt en wie het onderhoud regelt. Dit geldt ook voor de vaste lasten zoals de hypotheek, gas, water en licht.

Conclusie: Een weloverwogen beslissing is cruciaal

De beslissing over jullie eigen huis bij scheiding: verkopen of overnemen? is een van de meest complexe en emotionele beslissingen in het scheidingstraject. Er is geen one-size-fits-all oplossing. Elke situatie is uniek en vereist een zorgvuldige afweging van zowel emotionele als financiële factoren.

Neem de tijd, werk samen waar mogelijk, en schakel de juiste professionals in. Een hypotheekadviseur, scheidingsmediator of fiscaal deskundige kan je door dit proces leiden en ervoor zorgen dat je de meest passende beslissing neemt voor jouw toekomst en die van eventuele kinderen. Onthoud dat het doel is om tot een eerlijke en duurzame oplossing te komen die jullie beiden in staat stelt een nieuw en stabiel leven op te bouwen.

Heb je vragen over jouw specifieke situatie rondom het eigen huis bij scheiding? Of wil je de financiële haalbaarheid van het overnemen van de woning bespreken? Neem dan contact op met een onafhankelijk hypotheekadviseur voor persoonlijk en deskundig advies. Zo sta je er niet alleen voor en kun je met vertrouwen de volgende stap zetten.

Cookie Instellingen

Noodzakelijke Cookies